За много хора закупуването на недвижими имоти е единственият вариант, който разглеждат като възможна инвестиция на средствата си, защото са израснали с идеята някой ден да притежават дом. Следващата графика показва нагледно, че българите предпочитат да инвестират в недвижими имоти и процентът на собствениците на жилища в страната ни е близо 84%. По този показател ни изпреварва само Румъния, където процентът е 90%.

Когато на покупката на имот обаче, гледате с инвестиционна цел, трябва да я сравнявате и с други инвестиционни алтернативи. Основните въпроси, които си задават повечето малки инвеститори преди да вземат решение да инвестират в недвижими имоти са кога е най-подходящият момент спрямо състоянието на пазара, какви са рисковете при този вид инвестиция и какви са предимствата и недостатъците спрямо инвестицията в други активи, като акции например.

Къде се намира пазарът на недвижими имоти?

Традиционно цените на жилищата показват сериозна корелация с БВП, т.е. основният фактор за повишаване на цените им е повишаването на БВП и растежът на доходите на населението.

Долната графика показва какви са средните цени на жилищата в България и как са се движили те през последните 10 години. През 2008 г. се формира връх от 1360 лв. и следва поевтиняване до 2014 г., откогато отново започва покачване на цените. Средното нарастване на цените на жилищата на квадратен метър за периода е около 2,5% на година.

Въпреки че от 2014 г. насам цените на недвижимите имоти вървят единствено нагоре, статистиката сочи, че

в момента жилищата в София са близо 2 пъти по-достъпни в сравнение с пика на имотния пазар през 2008 г.

При средна работна заплата в София от 840 евро и средна цена на кв. метър от 1090 евро, в момента столицата изглежда много по-достъпна в сравнение с останалите страни от ЕС. Трябва да отбележим, че от 2014 г. до момента ръста на доходите е много по-висок от ръста на недвижимите имоти, което в комбинация с факта, че инвестицията в недвижим имот е предпочитана за българите, води до засилено търсене.

Данните в световен мащаб показват, че ръстът в цените на наемите значително превишава ръста на инфлацията. Това води до доста добра доходност от инвестицията в недвижими имоти, която всеки инвеститор постига в последните 30 години. 

Какво трябва да имаме предвид преди да инвестираме в недвижим имот?

В най-масовия случай инвестицията в недвижим им от се случва чрез ипотечен кредит. Когато теглим ипотечен кредит е добре да се придържаме към правилото, че вноската по изплащането му не трябва да надвишава 30% от генерирания доход. Обикновено при покупка на недвижим имот се изискват межу 10 – 30% първоначална инвестиция със собствени средства, а останалата сума може да се вземе под формата на ливъридж от банките.

Друг важен аспект, който трябва да отчитаме са разходите за данъци, като ако взимаме недвижимия имот за средносрочна инвестиция и той не е наше основно жилище дължим по-висок данък.

Както при всяка друга инвестиция, винаги трябва да се отчита и ролята на диверсификацията при решението да инвестираме в недвижими имоти. Трябва да вземем под внимание и дали имаме достатъчно време за управление на недвижимия имот. Когато става дума за инвестиция, от която да получавате допълнителна доходност, времето за поддръжка на имота и комуникация с наематели например не трябва да се подценява.

Какви са рисковете при инвестиране в недвижим имот?

Най-важното, което трябва да имаме предвид е, да не изпадаме в заблудата, че стойността на недвижимите имоти може само да се повишава. Достатъчно е да припомним голямата дългова криза от 2008 г. Тогава тази заблуда подведе голяма част от американските инвеститори да вземат заеми на стойност 110 – 120% върху стойността на имотите си, за да покрият други разходи, водени от вярата, че цената им непрекъснато ще се покачва.

Горната графика е много любопитна и вероятно ще изненада много от инвеститорите. Тя показва къде по скалата на съотношението между риск и доходност се намира инвестицията в недвижими имоти. Оказва се, че инвестицията в недвижим имот е с доста високо ниво на риск, в търсене на по-висока доходност. Това е така, защото ликвидността при недвижимите имоти е изключително ниска, което има основно влияние върху нивото на риск. Недвижимите имоти са по-рисков актив от инвестициите в акции, дори в малки компании или в компании на развиващи се пазари.

Какви са алтернативите на инвестиране в недвижим имот?

В исторически план недвижимите имоти имат много алтернативи като възвращаемост. На американския пазар например, акциите на малки компании за период от 100 години са отбелязали средногодишна възвращаемост от 12%, тези на големи компании са донесли 10% на година, а държавните облигации - 5,6%. За същия период средната годишна възвращаемост от инвестиции в недвижими имоти е 3,7%. За сравнение, за този период инфлацията е 2,9% на година, което означава, че всички споменати инвестиционни алтернативи са победили инфлационния показател.

Освен по-добрата доходност в исторически план, инвестицията в акции има и други предимства:

  • по-добра ликвидност;
  • възможност за диверсификация, която липсва, ако инвестираме само в един имот;
  • възможност да се инвестира и с по-малки суми;
  • печалбата от тях е освободена от данъци
  • и съвсем не последно по важност – не са необходими допълнителни усилия за управление на инвестицията.

Много подходяща алтернатива на инвестицията в недвижим имот е инвестицията в АДСИЦ дружества или Дружества със специална инвестиционна цел, които инвестират приоритетно в недвижими имоти, като това може да е земеделска земя, офис сгради и друг вид недвижими имоти. На следващата таблица можете нагледано да видите сравнение между предимствата в двете инвестиции и дивидентната доходност на 3 различни типа АДСИЦ, които се предлагат на Българската фондова борса.

За да инвестирате директно в конкретни дружества все пак се препоръчва да имате опит с инвестирането в по-рискови активи, да следите активно пазара и да можете да прецените кога е най-добрия момент да влезете и съответно да излезете от дадена инвестиция. Когато нямате време и възможност да проучвате пазара, добра алтернативна възможност е инвестирането в имоти чрез дялове на взаимни фондове. В този случай си купувате дялове от готов диверсифициран портфейл, който се управлява от професионалист. За пример даваме два фонда, управлявани от партньорите ни от Schroders, които имат много добър потенциал за дългосрочна и средносрочна доходност:

Schroder ISF Global Cities Real Estate EUR Hedged инвестира най-малко две трети от активите си в дялови ценни книжа на компании за недвижими имоти в целия свят, като фокусът е насочен към компании, които инвестират в градове, които според мениджъра ще имат продължителен икономически растеж, подкрепени от фактори като стабилна инфраструктура и благоприятни режими на планиране. Schroder ISF Asia Pacific Cities Real Estate EUR - инвестира най-малко две трети от активите си в концентриран набор от дялови ценни книжа на компании за недвижими имоти в Азиатско-тихоокеанския регион.

В заключение е добре да обърнем внимание и на психологическите заблуди на инвеститорите, когато планират инвестиция. Те се чувстват много по-спокойни и сигурни, когато инвестират в недвижим имот, защото неговата стойност не се мени ежедневно, както е в случая с акциите. Когато инвестираме в акции, ние неизбежно се подаваме на емоцията и взимаме решения да продаваме или купуваме в най-неподходящите моменти. Повече по темата, можете да прочетете в статията „Две основни грешки, които инвеститорите правят и как да ги избегнем“.